„Perfekter Sturm“ bedroht die Erschwinglichkeit von ABQ-Wohnungen » Albuquerque Journal

Mary Mary Steinnerd, eine neue Bewohnerin von Albuquerque, macht eine Pause von ihrem Einzug, um in ihrem Wohnzimmer in einem Viertel in Northeast Heights zu sitzen. (Roberto E. Rosales/ Albuquerque Journal)

ANMERKUNG DER REDAKTION: Dies ist die erste in einer Reihe von Geschichten über Albuquerques wachsende Erschwinglichkeitskrise.

Im August verkaufte Mary Steinnerd ihr Haus außerhalb von Boca Raton, Florida, und zog nach New Mexico, um näher bei ihrer Familie zu sein.

Als sie diesen Frühling anfing, in Albuquerque nach einem neuen Zuhause zu suchen, stellte sie schnell fest, dass sie auf einem Markt einkaufte, der Tag und Nacht anders war als der, auf dem sie gerade verkauft hatte.

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In weniger als einem Jahr waren die Eigenheimpreise in Albuquerque und anderen nahe gelegenen Märkten deutlich gestiegen, was Steinnerd dazu zwang, ihr Budget von rund 170.000 US-Dollar radikal zu überdenken. Sie sagte, sie habe begonnen, Vermögenswerte zu verkaufen, um sich an die neue Realität anzupassen.

„Das war ein echter Schock“, sagte Steinnerd.

Das erste Haus, für das sie ein Angebot machte, erhielt zwischen 20 und 30 Angebote und verkaufte es schließlich für deutlich über dem Listenpreis an einen anderen Käufer. Sie merkte schnell, dass ihre Zurückhaltung bei großen Einkäufen in einem so heißen Markt gegen sie arbeiten würde.

„Das war der erste Schritt in der Lernkurve: Man kann nicht warten“, sagte Steinnerd.

Nach monatelanger Suche landete Steinnerd schließlich ein Haus – eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern in den Northeast Heights – das nur wenige Tage vor Ablauf ihres aktuellen Mietvertrags geschlossen wurde. Am Ende verbrachte sie etwa drei Monate mit der Suche und zahlte mehr als 45.000 US-Dollar mehr als ihr ursprüngliches Budget. Trotz der Mühen sagte sie, sie sei glücklich, dass die Dinge so gut gelaufen seien, und ermutigte andere Wohnungssuchende, dabei zu bleiben.

„Lassen Sie sich nicht entmutigen, denn es ist leicht, sich entmutigen zu lassen“, sagte Steinnerd.

Für Burqueños, die kürzlich versucht haben, ein Haus zu kaufen, kommt Steinnerds Geschichte wahrscheinlich bekannt vor. Begrenzte Lagerbestände und eine starke Nachfrage nach neuen Häusern haben die Preise auf einem der einst gemächlicheren Wohnungsmärkte des Westens in die Höhe geschossen.

Im Mai erreichte der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in der Metropolregion Albuquerque 290.000 US-Dollar – ein Marktrekord und ein atemberaubender Anstieg von 26,1% gegenüber dem Vorjahr, so die Greater Albuquerque Association of Realtors.

Makler haben Geschichten von Käufern, die angeboten haben, die College-Darlehen von Verkäufern zurückzuzahlen, um ein Angebot akzeptiert zu bekommen. Käufer haben Geschichten von Tourneen durch Häuser mit Wänden, die kurz vor dem Einsturz stehen, und Geräten, die herausgerissen wurden. Und niemand sieht ein Ende in Sicht.

„Wir zwingen die Leute in diese Raserei, und was wirklich weh tut, sind die Leute, die nur versuchen, Fuß zu fassen“, sagte Mackenzie Bishop, Miteigentümer des in Albuquerque ansässigen Bauunternehmens Abrazo Homes. “Sie versuchen, ihr erstes Haus zu bekommen, sie versuchen, einen Platz für ihre Kinder zu haben.”

Hausverkäufe in einer Pandemie

Abgebildet ist eine neue Wohnsiedlung auf der West Side von Albuquerque in der Nähe der 98. Straße.
(Roberto E. Rosales/Albuquerque Journal)

Die Eigenheimpreise hatten in Duke City bereits zu steigen begonnen, bevor COVID-19 New Mexico erreichte, aber nachgelagerte Auswirkungen der Pandemie trugen dazu bei, das Preiswachstum auf Hochtouren zu bringen.

GAAR-Präsidentin Belinda Franco führte das Wachstum auf drei Hauptfaktoren zurück: sehr niedrige Hypothekenzinsen, erneute Nachfrage sowohl von in- als auch ausländischen Käufern und ein Mangel an auf dem Markt verfügbaren Eigenheimen.

Der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek betrug laut der Finanzwebsite Bankrate.com in den letzten 52 Wochen durchschnittlich 3,13%. Reilly White, außerordentlicher Professor für Finanzen an der Anderson School of Management der University of New Mexico, sagte in einer E-Mail, dass die US-Notenbank den Kauf von hypothekenbesicherten Wertpapieren beschleunigt habe, um in einer schwierigen wirtschaftlichen Phase Bargeld in Bewegung zu halten. Diese Käufe führten dazu, dass die Zinsen auf ein noch nie dagewesenes Niveau fielen, sagte White.

“Wir haben keinen anderen Präzedenzfall für so niedrige Hypothekenzinsen wie sie waren”, sagte White.

Franco sagte, die niedrigen Zinsen hätten lokale Käufer, die sonst vielleicht an der Seitenlinie geblieben wären, ermutigt, in den Markt einzusteigen. Darüber hinaus sagte Franco, dass Albuquerque letztes Jahr ein steigendes Interesse von Käufern außerhalb des Bundesstaates verzeichnete, von denen einige vom guten Wetter der Stadt, dem reichlich vorhandenen Platz und den relativ niedrigen Grundsteuern angezogen wurden. Während harte Daten über den Zustrom rar sind, berichtete Franco, mit Käufern aus dem ganzen Land zusammenzuarbeiten, von Kalifornien bis North Carolina.

Der örtliche Makler Tego Venturi berichtete, dass sich ein Großteil der Nachfrage außerhalb des Bundesstaates am oberen Ende des Marktes konzentriert hat, wo Häuser für 500.000 US-Dollar und mehr verkauft werden.

Venturi sagte, die Pandemie und die damit verbundene Zunahme der Fernarbeit hätten Burqueños dazu veranlasst, neu zu bewerten, was sie von einem Zuhause wollten. Dies trug zusammen mit den oben genannten Faktoren dazu bei, Erstkäufer von Eigenheimen in einen schwierigen Markt zu drängen.

„Die Pandemie hat die Einstellung der Menschen in Bezug auf ihr Zuhause und ihre Bedeutung für sie verändert“, sagte Venturi.

Blues bauen

Im Februar 2020, einen Monat bevor New Mexico seine ersten Fälle von COVID-19 meldete, verbrachte das durchschnittliche Haus in Albuquerque etwa 47 Tage auf dem Markt. Fünfzehn Monate später war dieser Durchschnitt laut GAAR-Daten auf 13 Tage gesunken.

Während einiges davon auf die hohe Nachfrage zurückzuführen ist, sagte Bishop, der auch als Präsident der Homebuilders Association of Central New Mexico fungiert, dass der Markt seit langem weniger Häuser gebaut hat, als er brauchte, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.

Bishop sagte, die Metro Albuquerque sei auf dem besten Weg, im Jahr 2021 zwischen 2.700 und 3.000 Wohnungsbaugenehmigungen einzureichen, die höchste Gesamtzahl seit 13 Jahren. Bishop zitierte jedoch eine Studie von New Mexico Apartment Advisors, die schätzte, dass die Stadt 17.000 Einheiten benötigt, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.

„Wir fallen weiter zurück und holen nicht einmal annähernd auf“, sagte Bishop.

Bishop sagte, New Mexico habe seit der Großen Rezession mit einem Mangel an qualifizierten Bauarbeitern zu kämpfen, als die mangelnde Nachfrage Bauherren dazu veranlasste, andere Arbeitsfelder zu finden. Bishop sagte, dass sich dies auf dem gegenwärtigen Markt langsam ändert, aber es wird Zeit brauchen, bis diese neuen Arbeiter qualifiziert sind und in die Arbeitswelt eintreten.

„Alles dauert länger“, sagte Bishop. „Früher hatten wir sechsköpfige Framing-Crews, jetzt haben wir drei-Mann-Framing-Crews.“

In jüngerer Zeit sagte er, Lieferkettenunterbrechungen im Zusammenhang mit der Pandemie bei Rohstoffen wie Holz und Kupfer hätten den Bau neuer Häuser teurer gemacht, selbst wenn alles andere vorhanden ist. Vor der Pandemie sagte Bishop, dass das Holz, das für den Bau eines 2.000 Quadratmeter großen Hauses benötigt wird, etwa 8.000 US-Dollar gekostet hätte. Heute würde es fast 25.000 Dollar kosten.

„Ich denke, es ist wirklich ein perfekter Sturm“, sagte Bishop.

“Sie können Kalifornien anschauen”

Venturi und andere waren sich einig, dass die Preiserhöhung ein Segen für Menschen war, die bereits ein Eigenheim besitzen.

„Der Reichtum, den sie in den letzten Jahren aufgebaut haben, ist ziemlich überwältigend“, sagte Venturi.

Für Außenstehende, die zu Beginn dieses Aufschwungs hineinschauen, hat sich die Navigation auf dem Markt jedoch als enormer Kampf erwiesen.

Jennifer Fodge, 35, ist eine lebenslange Bewohnerin von Albuquerque, die vor etwa einem Jahr mit ihrem Ehemann Nick angefangen hat, nach Häusern zu suchen. Was als flüchtige Suche begann, wurde jedoch ernster, als ihr Vermieter, ein langjähriger Freund, krank wurde und das Paar dazu veranlasste, nach einer stabileren Option zu suchen.

Bisher war ihre Suche jedoch vergeblich. Fodge sagte, sie hätten hauptsächlich nach Häusern in den Northeast Heights gesucht, die zwischen 225.000 und 250.000 US-Dollar kosten. Sie haben nur sehr wenige Häuser in ihrer Preisklasse gefunden, und was erscheint, verschwindet normalerweise vor dem Ende des Tages.

„Innerhalb von ein paar Stunden ist es bereits ausverkauft“, sagte sie.

Wie viele Käufer hat Fodge Horrorgeschichten über einige der Häuser, die sie besichtigt hat: Ein Haus mit einem kahlen Garten und Wänden, die sie als einsturzgefährdet bezeichnete, ein anderes, in dem die Schränke und Geräte jeweils herausgerissen wurden, entweder von Vandalen oder von den ehemaligen Besitzern. Ein Jahr nach der Suche sagte Fodge, sie habe noch kein formelles Angebot für ein Haus gemacht.

„Wir warten einfach nur ab und sehen, was passiert“, sagte Fodge.

Geschichten wie die von Fodge zeichnen ein Bild von einem Markt, der die Einwohner von Albuquerque letztendlich davon abhalten könnte, in der Stadt zu bleiben und zu investieren. Bishop verwies auf andere westliche Bundesstaaten, darunter Kalifornien, wo die Bemühungen um wirtschaftliche Entwicklung durch einen unglaublich teuren Wohnungsmarkt behindert werden.

“Wenn Sie sehen wollten, wie die Zukunft von Albuquerque aussieht, können Sie sich Kalifornien ansehen”, sagte Bishop.

Entpolitisierung der Entwicklung

Die meisten Experten waren sich einig, dass der Bau von mehr marktgerechten Wohnungen in und um Albuquerque der beste Weg ist, um Versorgungsprobleme auszuräumen. Aber das ist leichter gesagt als getan.

Dan Majewski, ein Stadtplanungsberater mit Sitz in Albuquerque, sagte, dass das Hinzufügen einer dichten Bebauung, insbesondere entlang von Transitkorridoren wie der Central Avenue, für das Wachstum der Stadt von entscheidender Bedeutung sein wird. Er sei optimistisch, dass die Stadt allmählich begreife, dass eine dichtere Entwicklung Priorität haben werde. Je mehr Einheiten auf dem bestehenden Grundriss der Stadt gebaut werden können, desto mehr kann die Stadt ihren Wohnungsbedarf decken, ohne auf Zersiedelung angewiesen zu sein.

„Im Idealfall schaffen Sie ein Marktumfeld, in dem bezahlbarer Wohnraum zu marktüblichen Preisen gebaut werden kann“, sagte Majewski.

Bishop sagte jedoch, dass die dichte Bebauung dazu neigt, den Widerstand von Nachbarn auf sich zu ziehen, die sich Sorgen um Verkehr und Lärm machen. Bishop sagte, er sei der Meinung, dass die Stadt es den Bewohnern zu leicht mache, Einwände gegen neue Entwicklungen zu erheben, was zu kostspieligen und zeitaufwändigen Gerichtsverfahren führt, die neue Wohnungen behindern. Er sagte, er würde gerne sehen, dass die Stadt sich von der Behandlung der Entwicklung als politischen Prozess abwendet, was seiner Ansicht nach eine Entwicklung mit geringer Dichte und hohen Kosten fördert.

„Die Stadt versucht, diese lautstarke Minderheit und den lautstarken Widerstand zu akzeptieren und zu befriedigen, und sie sind zu den mächtigsten Landplanern in Albuquerque geworden“, sagte Bishop.

Majewski räumte ein, dass große Apartmentkomplexe niemals jedermanns Sache sein werden, und sagte, er würde gerne sehen, dass die Stadt mehr „fehlende mittlere“ Wohnungen fördert, einschließlich Maisonetten und andere kleine Mehrfamilienhäuser.

„Das ist die Dichte, die die Leute meiner Meinung nach mehr unterstützen würden“, sagte Majewski.

Nonprofit-Organisationen packen an

In der Zwischenzeit versuchen lokale Organisationen, ihren Teil dazu beizutragen, Albuquerque für gefährdete Bewohner erschwinglicher zu machen. Homewise, eine gemeinnützige Organisation, die sich darauf konzentriert, Einwohnern mit niedrigem und mittlerem Einkommen beim Kauf und Eigenheim zu helfen, eröffnete 2019 einen Hauptsitz in Barelas.

Johanna Gilligan, Senior Director of Community Development bei Homewise, sagte, die Organisation arbeite daran, Wohneigentum für Menschen zugänglich zu machen, die bereits als Mieter in der Nachbarschaft leben. Das fördert Investitionen in die Stadtviertel, ohne zur Gentrifizierung beizutragen.

Die Organisation bietet Einwohnern mit niedrigem Einkommen Unterstützung bei Anzahlungen sowie kostenlose Programme zur finanziellen Bildung. Gilligan fügte hinzu, dass die Organisation eine Immobilienentwicklungskomponente hinzugefügt hat, die jährlich 60 Häuser in Albuquerque und Santa Fe baut und an der Entwicklung von 16 Reihenhäusern in der Nähe der Innenstadt von Albuquerque arbeitet.

„Es geht nicht nur darum, Wohnungen zu bauen, sondern darüber nachzudenken, wie man Wohnungen so baut, dass der Innenstadtkern der Stadt wiederhergestellt wird“, sagte Gilligan.

KOMMT NÄCHSTE WOCHE

Montag: Experten sagen, dass die lokale Regierung in der Lage ist, die Erschwinglichkeit auf dem Wohnungsmarkt von Albuquerque zu fördern.

Ausblick Montag: Steigende Immobilienpreise sind in Albuquerque relativ neu, aber andere westliche Städte erleben seit Jahren angespannte Wohnungsmärkte. Ein Blick darauf, wie einer unserer Nachbarn im Norden mit steigenden Hauspreisen umgegangen ist.

Dienstag: Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und starke Preiserhöhungen haben dazu geführt, dass die potenziellen Mieter von Albuquerque Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden

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